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制御装置が地震を感知できないことが危険である
宮城県沖地震のとき、東京も揺れたにもかかわらず、新聞は「エレベーターはどれも止まらず平常運転した」と伝えており、こちらのほうがよほど怖い話だ。ところが、超高層ビルのエレベーターが「正常に」止まらなかった事例が、新潟県中越地震のときも起きていた。その舞台となったのは、かの有名な東京港区の六本木ヒルズ。五四階建てのビルに六七基あったエレベーターのうち、六基が安全のためにではなく、故障を起こして停止した
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建設業は豊かな国造りの基礎である
消費という言葉のイメージは、文字どおり使いつぶすような感じがある。今のわが国に求められているのは、そのような使いつぶし、使い捨て、ぜいたく三昧ではなくて、豊かな国造りのための投資である。そこで、消費という言葉をやめて、内需拡大、豊かな国造りという点から見ると、一番の期待を寄せられているのが建設業になる。建設業が受け持つ仕事量、つまり建設投資は今日、年間七〇兆円を超す多額のものだが、その内訳は、官、
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壁の部材
壁の仕上げには、真壁と大壁の二種類があります。真壁は柱が見えるもの、大壁は柱が見えないものです。おおざっぱにいうと、和風では真壁、洋風では大壁です。最近では、本格的な和風住宅を除くと、ほとんどの木造住宅は洋間がおもで、和室は一部屋かせいぜい二部屋です。したがって、壁もほとんどが大壁になっています。伝統的な構法による真壁は、湿式の工法によるもので、たとえば「貫−竹小舞−土壁−漆喰塗り仕上げ」という構
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日本の土地価格と税制にもっと目配りを
株式の場合は税制の重要性がある程度認識され、経済対策の一環として優遇されている。不動産でも似たような発想が必要である。情報開示、手数料、税制などは古い不動産のままの体系が維持されている。不動産が金融商品化した今、投資家目線に立ってすべてを見治す時期にきている。、そうした努力をしないで年金投資家に投資を呼びかけるような姿勢はいただけない。まず不動産のほうが自己改革をして、その結果、投資家が自然と不動
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三〇〇〇万円の特別控除は受けられない
税金といえば、たいていの人が難解な条文や計算式を思い浮べて顔をしかめますが、さきにご紹介した居住用財産の三〇〇〇万円特別控除だけは、知っている人が意外に多いようです。何しろこの特例を使えるか使えないかで、自分の住んでいる家屋や敷地を売ったときの税金がべらぼうに違ってくるのですから、知っている人が多いのも当然といえば当然です。それだけにまた、この特例について、とんでもない早合点をしている人も少なくな
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加齢対応型住宅がなかなか広まらない最大の原因
加齢対応型住宅がなかなか広まらない最大の原因は、「家族」であるといってもいいと思います。しかも、お年寄り自身が、住まいの改造にはきわめて消極的でもあるのです。経費がかかることに対して家族への遠慮、いずれ早いうちに死んでしまうのだからという諦め。家族にしても、公共資金が提供され必要経費の半額だけ負担すれば可能であっても、見た目が悪くなる、工事が煩わしいといった理由で、大胆なリフォームに踏み切れません
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高収入世帯の転入出などが活発
介護施設に入所するかもしれない。そんなとき、いま目の前にあるマンションが本当に最適な住環境といえるのか。そんなさまざまなリスクに遭遇したとき、自分の所有する不動産に期待すべき価値とは、「他人に貸せる」か「他人に売れる」か。ただそれだけなのである。それが、資産としての意味なのである。こう考えれば、賃料相場の高い街にある不動産を買うことが、いかに重要かが、わかるはずだ。しかも、こうしたエリアでは経年数
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重い家ほど地震に弱いから屋根を軽くするのが先決
阪神・淡路大震災では、伝統的な瓦葺きの住宅に被害が多かったことが報告されています。屋根が重かったのが被害を大きくしたと言われています。それには、こんな理由があります。地震による力は建物に横方向から働きますが、この横方向の力の大きさは、震度が同じ場合には重い建物ほど大きくなります。そこで、筋かいなどの入った横方向の力に抵抗しバランスを保つためには、軽い建物に比べて重い建物の方が多くの壁を必要とするこ
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買う前の最後のチェック
資金調達がなんとかできたら、いよいよ入札となるのだが、その前に最後の物件チェックを行おう。このチェック自体はもっと前にやってもかまわないのだが、万端整った状態で行うと、冷静に見られるので、この段階をおすすめしておく。探す、選ぶをきちんとやっていれば、ここで問題にぶつかることはないはずだ。しかし、念には念を入れるのが競売参加の心得なのである。物件調査で訪れるべきは市役所等になる。更地の場合にはここで
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二〇％ほど不動産価格が下落
急激に経済が成長している東南アジアは今後の不動産投資の絶好のターゲッ卜だが、いかんせん外国からの投資に制限のある国が多い。そのなかで唯一自由な投資ができるのが香港である。東京の半分程度の面積に五七〇万人の人口を抱えている過密都市なので不動産市場も大きく、香港島や九龍地区には四〇階建て以上の高層ビルがひしめいている。税制面でも香港は投資家にとって有利である。キャピタルゲインへの課税はなく、所得税も個
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発表された額よりもやや多めにしておく
市場価格三千万の物件が、最低売却価額一千八百万で競売されたとする。業者は三千万で売るわけだが、諸経費四百万程度に利益を三百万はプラスするので、三千万引く七百万で、二千三百万程皮で落札しないと儲からなくなる。しかし、一般人ならば市場価格より安ければいいわけだから、二千二百万で入札しても問題ない。この二百万の差が入札時に大きくものをいう。つまり、競売物件が安く買えるというのは、総額での比較になるのであ
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筋かいの役目とは
筋かいは壁を強化するのに重要な役目を果たし、対角線方向に一つ入れるだけで、強度は土塗り壁の二倍に、たすきがけに入れれば一〇倍の強度になるといわれています。家を支える大事な基礎も、昔の家の場合、玉石と呼ばれる石の上に束がのっているだけでした。現在では鉄筋入りのコンクリートで基礎を造り、土台をアンカーボルトで固定することになっています。地盤が弱い場合には基礎の幅を広くしたり、ベタ基礎といってコンクリー
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建物の種類木造と鉄骨
戸建て住宅を建てる時、一番初めに決めることが木造建築にするか、鉄骨建築にするかということです。住宅メーカーによって分かれていることが多いので、一度決めたら変更することが難しいので、最初によく考えることが大切です。また、土地を購入する時に建築条件がある場合があり、その内容のほとんどが、土地を所有する会社で建築することという内容です。土地を購入するときに建築会社が決まってしまい、自動的に建築方式も決ま
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不動産売買に必要な資格
不動産売買をするため必要な資格として「宅建」というものがある。正式名称は、宅地建物取引主任者といい、事業を行う都道府県に登録し、都道府県知事名の宅地建物取引主任者証の発行を受けて、はじめて不動産屋さんとして開業できるわけである。この資格は非常に人気のある資格で年1回試験が行われるが毎年受験者数は20万人を越えています。人気の理由は不動産が不動産業を行う人だけでなく多くの業種にからんでおり、それぞれ
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アメリカ・北欧の住宅の子供部屋
アメリカ・北欧の住宅の子供部屋はとにかくかわいい！カラフルでポップで大人でもウキウキ楽しくなりそうな部屋が多いのです。それぞれテーマみたいなものがある部屋が多くて、例えば女の子だったらお姫様チックな部屋、色はピンクや淡いパープルで天蓋はもちろん壁紙もリボンやお花柄でチェストも机も丸みのあるかわいいもの。またある部屋は壁全体がポップなお城の風景画で絵本の世界観がそのままなもの。壁が一面お花畑なんて部
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経験豊富な監査法人
いかに会社の実状に合わせた課題解決を図るか、という点では、経験豊富な監査法人の方が短期間で解決に至る場合が多く、結果的に少ない費用で済む可能性が高くなります。監査法人を選ぶ方法としては、実際に監査法人主催のセミナーなどへ参加したり、銀行や証券会社での評判を参考にするのも良いでしょう。証券会社の役割については、まず主幹事証券会社の役割が大切です。「３つの柱」を理解する会社が株式公開やM&Aを目指す時
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埋め立て地の材料は、何でできているのか
土木技術的な経緯を振り返ってみたい。これら埋め立て地の材料は、何でできているのか。初歩的な疑問から始めたい。東京の都市化が進む以前、すなわち近代初期から存在していた月島など、古い埋め立て地の埋め立て資材は、一般的に、港湾の浚渫などによって調達されたといわれている。隅田川の上流から流れてきた天然素材の砂や砂利である。しかし、戦後の埋め立て資材の主流はゴミである。近年はゴミも分別されているが、それでも
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高断熱住宅を作ったら、どうなってしまう
私たちには血みどろの闘いがあり、想像を絶する精進があったからこそ、今の“ブーム”を起こしたのだ。そして、誰もがこの恩恵を受けているのです。住まい手も作り手もしかし、命がけでまじめにコツコツと作り上げてきた信頼が、仲間達の努力が、心ない人たちの手により崩されようとしています。大々的に新聞に一面広告をだし、「これからは外断熱の時代」とうたっている会社を訪ねて、ちょっと深く突っ込んで聞いてみると、目を白
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積算の目的は「受注することか業者に発注することか」
技術者のほとんどの人は、自分が知っていることが正しい、と思い込んでいます。確かに一級建築士の試験に合格するためにはどれ程の勉強をなさって来たか、それは大変な努力であったと想像できます。だからと言って、自分の知識が一番正しいなどと常に考えていては、どこかで誤ってしまいます。私は世の技術者に「もっと謙虚になれ。そうすればあなたはもっと良い人生が送れる」と言いたいのです。百歩譲って技術者は正しいとしまし
積算の目的は「受注することか業者に発注することか」... の続きを読む
BRICS発余剰マネーの動き
二〇〇七年初頭、世界経済の話題の中心は、中国の二桁成長が北京オリンピック後も続くかどうかだった。日本国内では低金利に目をつけた円キャリー取引が急増し、円安トレントが続いていた。しかし、アメリカではサブプライムローンが不良債権化するという地雷が表面化し始め、住宅価格が下落していた。そのころは、原油も一バレル五五ドルの範囲内で収まっていた。産油国やレアメタル産出国は、中国やインドの需要増による資源高で
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社寺建築の被災状況
人類は、火災で多くの尊い人命や、歴史的建造物を焼失してきた。金閣寺や京都大原の寺院も放火や火災により焼失してしまった。社寺建築の最大の敵は、火災であるともいえる。そこで、木造建造物における天災・人災による被害状況を、歴史的文献から調べてみた。さまざまな文献のなかから、やっと見つけたのが大正十三年五月に丸善から発行された『日本建築語彙』という辞書だ。この辞書の末尾に日本の有名社寺建築の被害事例が年代
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「寄らば大樹の陰作戦」とは？
耐震偽装マンションや、施工不良マンションをつかまされた場合、購入者に対して責任を負うのは、デベロッパーだ。購入者は、デベロッパーに対して瑕疵担保責任（故意または過失がなくても生じる責任）を追及することができる。「寄らば大樹の陰作戦」では、無過失責任を問える相手が、十分に応じられるだけの体力（＝資産規模・財務力）を持った企業であることがミソ。ペイオフ解禁で潰れない（あるいは潰されにくいほど大きな）銀
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不動産屋さんに感動した話
まだ私が大学生だった頃のお話です。実家からの仕送りの少なかった私は家賃の安いアパートを借りて一人暮らしをしていました。慣れない一人暮らしを始めて1年も経った頃にはすっかり一人の生活にも慣れて、少し危機感が薄れていた頃に非常に怖い思いをしたのです。サークルの仲間とお酒を飲み、夜更けの2時頃でしょうか。不審者に部屋までつけられていることに気がついた私は、急いで部屋にかけこみ、ガタガタと震えていました。
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賃貸の経験から学んだこと
これまで、学生時代の下宿、アパート、結婚してからのマンションといろいろな物件に住んで来ました。賃貸のメリットは、自分が引越しをしようと思うとたやすく移転できることです。たまに引越し魔と言われる人もいますが、新しい土地や、新しい家に住むことでリセットできるようです。また、何か困ったことがあったとしても大家さんや、不動産会社が間に入って解決できることもあります。いずれにしろ、住むかどうかを自分で判断で
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貸事務所と定期借家契約
貸事務所を借りるのに、定期借家契約と通常の賃貸借契約どちらが得なのでしょうか。定期借家契約とは、予め期間を決めた賃貸借契約のことをいいます。貸主からすると、出てもらいたいまでの期間だけ貸すことができるので、重宝されています。また契約期間終了後、再契約を結ぶことも可能です。賃貸の変動は、定期借家契約の場合だと、賃料を一定と定めると増減ができません。普通の賃貸借契約の場合は増減が可能です。定期借家契約
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高層マンションのメリット・デメリット
今都心にたくさん建築されている、高層マンション。購入するにあたり、メリット・デメリットは何があるでしょう。メリットはもちろんその展望の良さ！景色を独り占めしているかのような贅沢感を味わえ、高層マンションの一番の魅力でしょう。あとその展望の良さを活かすために窓を大きく取っています、なので日当たりは抜群です。近隣の目を気にしなくていいのも良いですね。デメリットは風の影響を強く受けるため、窓を全開にはで
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個別性の崩壊という危機に陥る現代
家はかつて、冠婚葬祭、労働、休息、家族の歴史、継承と全体性をもっていた。三世帯、二世帯、時には四世帯同居の家が核家族住宅へと分解し、さらにワンルームマンションのように単身者たちだけの住宅が出現する。ワンルームマンションの住人の生活は、洗濯はコインランドリー、食事は外、寝るだけの所となり生活さえ分解し始める。このように、現代を個別性の崩壊という視点からみると際限なく、現代を浮き彫りにすることができる
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一つの土地にもいろいろな値段
中には、マイホームを買うことを検討している方もおられるだろう。いまでは、不動産価格の値引き交渉はあたりまえになっているが、不動産会社が値引きを持ちかけてきたり、投げ売りのようなことをしたりしている様子を目の当たりにして、チラシなどに表示された不動産の価格は信頼できないと感じている人も多いだろう。不動産の所有者が切羽詰まって家なり土地なりを売り払おうとしているなら、売却価格は本来の価値より低いはずで
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土地の価値をどのようにして引き出すか
土地は、時代による流行は関係ありません。もちろん立地自体の栄枯盛衰はありますが、存在そのものがなくなるということはありません。そうした意味では建物の存在というのは土地の持っている本当の価値を見えにくくする場合もあるということです。重要なことはこの土地の上に何を建て、あるいはどんなサービスを施して土地の価値を引き出せるかということです。また、すでに建物が存在する場合にはその建物という商売道具でどんな
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定期借地権付きの物件は損をする
今、話題となっているのが、新しい借地借家法のもとで出来た「定期借地権」だ。これははっきり言って地主の権利を守るための法律であるから、その上に建てられた一戸建てなどは買うものではない。定期借地権は、五〇年後にさら地にして返す、という条件でその土地を借りる。権利金は、今までの借地権のように、時価の七割から八割ということはなく、だいたい二割から三割ぐらいになるので、その点は楽に借りられる。しかし、マイホ
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事業用資産の買い換え特例、売却益の税金も忘れずに
居住用財産の買い換え特例は使えませんし、貸アパート、貸マンション等の事業用資産についても課税が強化されています。具体的には、事業用資産を買い換えた場合、売却額の二〇％に税金がかかるということです。たとえば、五〇〇〇万円で売却し同じ五〇〇〇万円の資産を買ったときは、五〇〇〇万円×二〇％＝一〇〇〇万円でこの一〇〇〇万円に税金がかかります。五〇〇〇万円で売って八〇〇〇万円の資産を買ったときも、五〇〇〇万
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ローン破綻の続出でさらに購入意欲鈍化も
不動産業界、とりわけマンション業界においては、すでに購入した人たちのローン破綻の可能性が高まっているという問題もあるからである。ここ１０年ほどの間に住宅ローンを利用してマンションを購入した人たちが、ローン返済額の増加に直面し、返済に窮する場面が増加する。その結果、ローン破綻が続発し、自己破産が増えてくれば、大きな社会問題となり、新規購入希望者の購入マインドを冷ましてしまうのではないかと考えられてい
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収益性と換金性は大きく変わっている
不動産の「資産」としての価値は、世界で広く認められているが、その評価には国や地域によって大きな差異がある。戦争が続いている国では、土地よりも「金」のほうが、財産としては価値が高い。持ち運びも容易で、身につけられ、たとえ国外に逃げても、他国で通貨に換えることができる。日本では、不動産、特に土地は、昔は各種の資産の中でも最も高い位置にランクされていた。「平和」が長く続き、人口増加が著しく、しかも都市部
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法律で定められている仲介手数料の額
これまで住んでいた住宅の売却の仲介を不動産業者に依頼し、買い主との売買契約が成立したら、その業者にたいして、売り主と買い主はそれぞれ仲介手数料を支払わなければならない。この業者にたいする仲介手数料の料率は、法律で上限が定められていて、次の通りとなっている。・代金額が二〇〇万円以下のものについて五％・同二〇〇万円をこえ四〇〇万円以下の部分について四％・同四〇〇万円をこえる部分について三％、これによっ
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本体工事費プラス二〇〜二五％が総予算の目安
費用がいったいいくらかかるのかは、建て替え工事の内容によってさまざまであるが、ここでは、ごく大ざっぱな目安を挙げておこう。まず、本体工事費としては、標準的な住宅価格が1平方メートル当たり一三万円（坪四三万円）として、床面積一二〇平方メートル（三六坪）で一五六〇万円。（2）の別途工事費となると千差万別なので何とも言えないが、本体工事費の一〇〜一五％は見込んでおきたい。つまり二〇〇万円前後の費用がかか
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建築規模から見たローン、税金で得する住宅とは
マイホームを取得する際には、もっとも金利の低いローンを利用して、税制上の特典をすべて受けて税金を少しでも減らすようにする。これは誰もができるいちばん安くマイホームを手に入れる方法である。そのためには、床面積の広さなどさまざまな制約があるが、その条件をみたすマイホームはきわめてふつうのマイホームだ。一般的なマイホームこそ安いのである。これらの条件を総まとめすると、つぎのようになる。安いマイホームをさ
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